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Le operazioni di investimento immobiliare possono essere ricondotte a tre principali categorie: 1) operazioni di sviluppo, (in cui rientra City Life). 2) immobili esistenti, (il caso di Piazza Cordusio). 3) operazioni di trading. Le tre categorie di investimento, spesso per semplicità espositiva, sono classificate come macro categorie, ma nella realtà esistono situazioni intermedie. Si pensi agli immobili esistenti da riqualificare. agli immobili esistenti completati ma non locati. Le 3 forme di investimento si caratterizzano per i seguenti elementi essenziali. L'Operazione di Sviluppo è molto simile ad una qualsiasi attività produttiva di carattere industriale in cui dalle materie prime si ottiene attraverso il processo industriale un bene. Nel caso dell'Operazioni di Sviluppo l'acquisto dell’area edificabile è assimilabile all’acquisto delle materie prime, l'attività di costruzione è assimilabile al processo produttivo, il bene immobile è l'output del processo produttivo. Si assiste ad un vero e proprio processo di trasformazione industriale: dalle materie prime (Terreno ed Edificio) si ottiene un prodotto finale (l’Immobile) venduto al cliente finale (Utilizzatore o Investitore). Le operazioni di sviluppo sono soggette a tre tipologie di rischio. 1) rischio urbanistico, (rischio connesso alla destinazione d’uso) 2) rischio industriale inerente l’attività di costruzione. 3) rischio di mercato vale a dire la probabilità che il valore ipotizzato dell'immobile edificato non si ottenga nella fase commerciale. Nel caso della seconda macro categoria, (Immobili Esistenti), l’investimento è assimilabile ad una azienda che produce un immobile per il quale esiste già un mercato. In questo caso la struttura dei costi e dei ricavi futuri (canoni di locazione) è facilmente prevedibile e ciò consente un minor rischio e di conseguenza una maggiore stabilità dei prezzi. Infine la terza macro categoria, l'operazione di trading, è assimilabile ad una operazione di compravendita effettuata sugli strumenti finanziari quotati. Sebbene sussista l’ovvia differenza delle tempistiche in cui si realizzano le due compravendite (quella sugli immobili e quella sugli strumenti finanziari quotati), sono identiche per filosofia. Incremento di valore del bene nel breve periodo a seguito dell’incremento del prezzo dovuto al diverso segmento di mercato di acquisto e vendita, oppure dovuto ad un generale rialzo dei prezzi sul mercato.